News

สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องรู้

                    สัญญาลักษณะนี้ทำไมนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ถึงต้องรู้  เพราะว่าเป็นสัญญาที่ใช้กันบ่อยมากและไม่ได้เป็นสัญญาเช่ากันแบบตามธรรมดาทั่วไปที่ทำกันอยู่  โดยนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรืออาจจะเป็นบุคคลทั่วไปก็ตาม อาจต้องเข้าไปทำสัญญากดังกล่าว  เมื่อทำแล้วจะได้ทราบว่าสัญญานั้นคือสัญญาอะไร  มีผลเหมือนกับสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่  มาเริ่มที่สัญญาแบบธรรมดากันก่อน                     สัญญาเช่า  คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่า  ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกผู้เช่า  ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดและผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น  แต่ถ้าท่านตกลงในสัญญาที่พิเศษขึ้นมาอีก  อย่างการให้ผู้เช่ากระทำการบางอย่างหรือชำระค่าตอบแทนนอกจากค่าเช่าปกติ เช่นตกลงให้ผู้เช่าสร้างอาคาร  สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นหรือปลูกตันไม้ พืชในที่ดินที่เช่าแล้วให้ตกเป็นของผู้ให้เช่า แบบนี้ไม่ใช่สัญญาเช่ากันแบบธรรมดา  แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา  ส่วนเงินกินเปล่า  เงินค่านายหน้า หรือการที่ผู้เช่าทำเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าเองนั้นไม่ถือเป็นค่าตอบแทนพิเศษนอกเหนือจากการเช่า  และที่สำคัญคือผลของสัญญาดังกล่าวไม่เหมือนกับสัญญาเช่าธรรมดาทั่วไป  ผลเป็นอย่างไร  มาดูต่อกันเลย                     สามารถทำสัญญากันด้วยวาจาก็ได้  ซึ่งสัญญาเช่าแบบธรรมดานั้นถ้ามิได้ทำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า  ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี                      สัญญาเช่าต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า  มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ความเป็นธรรมต่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย  เพราะเมื่อสังเกตว่าสัญญาเช่าธรรมดาต้องอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  แต่สัญญาเช่าต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า ไม่ต้องนำมาใช้  ทำให้สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษนี้ไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า หมายความว่าถ้าผู้เช่าเสียชีวิต  สัญญาเช่าไม่ระงับ  สิทธิการเช่าตกทอดไปยังทายาทได้                     การบอกเลิกสัญญาต่างตอบยิ่งกว่าการเช่า  ถ้ามีข้อตกลงให้บอกเลิกสัญญาเป็นอย่างไรก็เป็นไปตามสัญญานั้น  แต่ถ้าไม่ได้ตกลงกันไว้   หากผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า  ผู้เช่าก็บอกเลิกสัญญาเช่านั้นได้                     ท่านคงเห็นแล้วว่าการทำสัญญาเช่านั้นไม่ได้มีแต่สัญญาเช่าแบบธรรมดาทั่วไปที่เช่ากัน  ดังนั้นควรรอบครอบกับการทำสัญญาเช่าให้มาก  เพราะว่าถ้าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าละก็  เงื่อนไขของสัญญาจะไม่เหมือนกัน …

Read More

หลักการและเหตุผล พ.ร.บ.EEC เพื่อการพัฒนาพื่นที่ภาคตะวันออก

ปัจจุบัน  การเชื่อมโยงเศรษฐกิจภายในประเทศกับเศรษฐกิจโลกไม่อาจหลีกเลื่ยง  ทำให้หลายประเทศตื่นตัวกับผลกระทบที่จะตามมา  ความร่วมมือทางการค้า  การพัฒนาเศรษฐกิจ  อุตสาหกรรม  โครงสร้างพื้นฐานด้านต่าง ๆ  โดยเฉพาะการพัฒนาพื้นที่และอสังหาริมทรัพย์                     เป็นที่ทราบกันดีว่าประเทศไทยเราเข้าสู่ยุด 4.0  ประกอบกับมีแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ  อีกทั้งยังมีแผนยุทธศาสตร์ชาติที่สำคัญเพื่อการพัฒนาประเทศไปสู่ความยั่งยืนในอนาคต                       อีกภาคเศรษฐกิจหนึ่งคืออุตสาหกรรม  เมื่อการแข่งขันทางการค้าซึ่งในอดีตได้พัฒนาจากเกษตรกรรมเป็นอุตสาหกรรมที่มีความซับซ้อนมากขึ้น  โดยอสังหาริมทรัพย์นั้นก็ยังเป็นพื้นฐานในการพัฒนาอุตสาหกรรมด้านต่าง ๆ  ซึ่งนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือบุคคลทั่วไปที่อยากมีความรู้ทางด้านนี้เพื่อทำธุรกิจหรือซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ  ต้องพัฒนาความรู้ตามไปด้วย  เพราะว่าเรื่องอสังหาริมทรัพย์มีระเบียบ  ข้อบังคับ  กฎหมายควบคุมและกำกับดูแลออกมาใหม่อยู่เสมอ  จึงต้องตามให้ทัน                     พระราชบัญญัติเขตพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ.2561 ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2561 นั้นแล้ว  โดยมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป  ซึ่งมีทั้งหมดอยู่ 73 มาตรา หมวดที่ 1 บททั่วไป  หมวดที่ 2 คณะกรรมการนโยบาย  หมวดที่ 3 สำนักงาน  หมวดที่ 4 การพัฒนาเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก  หมวดที่ 5 เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ  หมวด 6…

Read More

ถ้าถูกเวนคืนอสังหาริมทรัพย์….จะทำอย่างไร

                    เมื่อรัฐมีความจำเป็นที่จะต้องได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการใด ๆ อันจะเป็นเพื่อการสาธารณูปโภค  การป้องกันประเทศหรือการได้มาซึ่งทรัพยากรธรรมชาติ  การปฏิรูปที่ดิน  เพื่อประโยชน์สาธารณอย่างอื่น  ก็จะมีการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530                      การเวนคืนที่ดินในแต่ละครั้งนั้น  รัฐอาจออกพระราชบัญญัติเวนคืนได้เลยโดยไม่ต้องออกเป็นพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่จะเวนคืนก็ได้  แต่ถ้าข้อเท็จจริงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ยังไม่สมบูรณ์  รัฐจะต้องดำเนินการและตราพระราชกฤษฎีกาตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว                     สาระสำคัญของพระราชกฤษฎีกามีในเรื่องความประสงค์ในการเวนคืนที่ดิน มีเรื่องของเจ้าหน้าที่เวนคืน  มีการกำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืน โดยต้องทำเป็นแผนที่หรือแผนผังแสดงเขตท้ายพระราชกฤษฎีกา ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งด้วยจึงจะสมบรูณ์  โดยในระหว่างที่มีพระราชกฤษฎีกา  เจ้าหน้าที่จะตกลงซื้อขายและกำหนดจำนวนเงินทดแทนอสังหาริมทรัพย์ที่จะเวนคืน  ถ้าไม่สามารถตกลงกันได้ท่านก็สงวนสิทธิที่จะอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีต่อไปได้                     การเวนคืนที่ดินเป็นเรื่องที่ทุกคนไม่อยากให้เกิดขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นที่อยู่อาศัยซึ่งอาจเป็นบ้านของท่านที่สร้างอยู่  หรือเป็นที่ดินที่ท่านลงทุนซื้อไว้เพื่ออนาคต  อีกทั้งอาจจะเป็นตึกแถวที่ทำธุรกิจ  โรงงานเพื่อผลิตสินค้าก็ตามที  ซึ่งไม่มีใครอยากให้เกิดขึ้น  แต่ถ้ามันหลีกเลี่ยงไม่ได้แล้วจะทำอย่างไร                     หาที่อยู่อาศัยหรือที่จะทำธุรกิจใหม่ ในเมื่อหลีกเลี่ยงไม่ใด้ก็ต้องเตรียมหาที่อยู่กันไว้แต่เนิ่น ๆ  เพราะถ้ากระชั้นชิดอาจไม่ทันการ  ความเดือดร้อนก็จะเกิดขึ้น  แต่ก็ไม่ต้องถึงกับรีบย้ายกันเดี๋ยวนั้น  เพราะว่าจะมีการแจ้งด้วยหนังสือเพื่อขอรับเงินทดแทนภายใน 60 วัน  ถ้าท่านไม่พอใจกับค่าทดแทน  สามารถสงวนสิทธิอุทธรณ์ภายใน 60 วันได้  เมื่ออุทธรณ์แล้วท่านยังไม่พอใจ สามารถฟ้องต่อศาลได้                     เงินทดแทนกำหนดอย่างไร  ตามกฎหมายเวนคืนดังกล่าวในมาตรา 21 กำหนดว่า  เงินทดแทนที่จะให้แก่ผู้มีสิทธิได้รับนั้นกำหนดโดยคำนึงถึง…

Read More

ทำไมที่ดินจึงเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีความพิเศษมากที่สุด

                    ที่ดินเป็นพื้นฐานของการสร้างที่อยู่อาศัยที่เป็นปัจจัยสี่  และที่ดินยังใช้เป็นปัจจัยในการผลิตตั้งแต่ยุคเกษตรกรรมมาจนถึงยุคอุตสาหกรรม  โดยในปัจจุบันเป็นยุคข้อมูลข่าวสาร  ซึ่งก็เป็นยุคดิจิทอลด้วย  ที่ดินก็ยังคงเป็นปัจจัยการผลิตที่สำคัญอยู่ดี  มาดูความพิเศษของที่ดิน                     ที่ดินไม่มีวันสูญหาย  เนื่องจากที่ดินเคลื่อนย้ายไม่ได้  โดยมีที่ตั้งถาวรและทำลายได้ยาก  แล้วที่ดินยังเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีอายุยืนยาวที่สุด  อีกทั้งยังตกทอดไปถึงทายาทโดยทางมรดกหรือโดยการยกให้ทางพินัยกรรมก็ได้                     ที่ดินมักจะมีราคาแพงมากขึ้นตามลำดับ  สาเหตุก็มาจากดีมานด์และซัพพลายของที่ดินนั่นเอง  โดยที่ดินมีพื้นที่เท่าเดิม  แต่คนนั้นเพิ่มจำนวนมากขึ้น  ดังนั้นที่ดินจึงถูกใช้ประโยชน์และเป็นในเรื่องของการเก็งกำไรจากนักลงทุน เพราะการคาดการณ์ว่าในอนาคตที่ดินจะมีความสำคัญและมีการพัฒนาให้มีมูลค่าสูงขึ้น  ยกตัวอย่างที่ดินโครงการพัฒนาของประเทศซึ่งรัฐบาลเป็นผู้ผลักดัน  ส่วนเอกชนก็เป็นตัวการขับเคลื่อน  เช่นในโครงการก่อสร้างพื้นฐานสำคัญของรัฐ  ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าความเร็วสูง  การก่อสร้างถนนสายสำคัญต่าง ๆ  อย่างมอเตอร์เวย์  แล้วยังมีการขยายสนามบินให้รองรับการขนส่งทั้งบุคคลและสินค้ามากขึ้น  นี้ก็คือสาเหตุที่ทำให้ที่ดินแพงขึ้น  แต่ที่สำคัญกว่านั้นคือการทำให้อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ  แพงมากขี้นตามไปอีกด้วย                     ที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงที่สุด  ถ้าลองมาเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ  ไม่ว่าจะเป็นตึกแถว  บ้าน  คอนโด ไม่มีสิ่งใดที่จะเอาชนะที่ดินได้เลย  จะเห็นว่ามหาเศรษฐีส่วนใหญ่แล้วจะมีที่ดินอยู่เป็นจำนวนมาก  เพราะนอกจากจะเป็นเครื่องแสดงความมีฐานะมาตั้งแตในอดีตแล้ว  ยังแสดงถึงความมั่งคั่งร่ำรวยมีฐานะทางเศรษฐกิจในปัจจุบันอย่างแท้จริง                     ที่ดินเพื่อทำธุรกิจการค้า  เป็นการพัฒนาที่ดินเพื่อการซื้อขายยังมาซึ่งการเพิ่มรายได้อย่างมากมายมหาศาล ที่ดินยังสามารถเป็นทุนเพื่อการขยายธุรกิจต่าง ๆ ได้อย่างดี  โดยการนำเอาที่ดินไปจำนอง  หรือนำไปขายฝากเพื่อได้เงินจากการนั้นมาลงทุนต่อได้อีกทางหนึ่ง  แล้วที่ดินยังสามารถใช้ค้ำประกันการขอสินเชื่อหรือการกู้เงินจากธนาคารหรือแหล่งเงินทุนอื่น ๆ มาเพื่อการขยายธุรกิจได้ต่อไปอีก                    …

Read More
1 2 3 4 5