News

กรรมสิทธิ์ในที่ดินได้มาอย่างไร

                    กรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นเรื่องสำคัญ  เพราะถ้าใครได้กรรมสิทธิ์แล้วจะมีสิทธิ์ขาดในที่ดินผืนนั้น  ซึ่งสิทธิในที่ดินมีอยู่ 2 ประเภท  คือ  กรรมสิทธิ์และสิทธิครอบครอง  แต่กรรมสิทธิ์เป็นสิทธิในการแสดงความเป็นเจ้าของสมบรูณ์ที่สุด

                    กรรมสิทธิ์ในที่ดินมีการได้มาหลายทางด้วยกัน ในอดีตอาจจะได้ที่ดินมาก่อนการใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน  การได้มาจากโฉนด  ตราจอง  ต่อมาเมื่อมีพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน  เป็นการได้มาด้วยการขอออกโฉนด และก็ยังมีกฎหมายแพ่งและพาญิชย์บัญญัติว่าที่ดินรกร้างว่างเปล่า  ที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืน  หรือทอดทิ้ง  หรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่นตามกฎหมายที่ดินนั้น  ท่านว่าบุคคลอาจได้มาตามกฎหมายที่ดิน  ต่อจากนั้นยังมีการได้ที่ดินโดยการจัดสรรของรัฐอีกด้วย  

                    การได้กรรมสิทธิ์มาโดยนิติกรรมมีมากมายในยุคปัจจุบัน  เพราะผู้คนมีการโอนที่ดินด้วยการซื้อขาย  การจำนอง  หรือแม้กระทั่งการขายฝาก  อาจจะเป็นสัญญาก่อตั้งภาระจำยอม  สิทธิอาศัย  และสัญญาอื่น ๆ  ซึ่งการทำสัญญาต้องเป็นไปตามกฎหมายนั้น ๆ  เช่น สัญญาซื้อขายที่ดิน  ก็ต้องทำตามแบบที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยการซื้อขายกำหนดแบบไว้  คือต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ถ้าไม่ทำสัญญาตามแบบ  ผลก็คือสัญญาเป็นโมฆะ  ส่วนสัญญาในแบบอื่น ๆ ก็ต้องไปดูกฎหมายว่าด้วยการนั้นกำหนดไว้อย่างไร

                    การได้กรรมสิทธิ์ที่สำคัญอีกอย่างหนึ่งซึ่งคนส่วนใหญ่ยังไม่ค่อยทราบ  เพราะว่าเป็นเรื่องของกฎหมายที่ซับซ้อนอยู่มาก  ซึ่งยากแก่การเข้าใจและเป็นปัญหาให้เจ้าของที่ดินจำนวนมาก  โดยท่านอาจจะได้มาหรือเสียสิทธิ์ในที่ดิน  นั่นก็คือการได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยผลของกฎหมาย

                    การได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยผลของกฎหมายมีดังนี้

                   โดยอาศัยหลักส่วนควบ  ซึ่งตามประมวลกฏหมายแพ่งและพาญิชย์ มาตรา 144 วรรค 2 ที่บัญญัติไว้ว่า  เจ้าของทรัพย์  ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น  จึงทำให้ผู้เป็นเจ้าของทรัพย์เป็นเจ้าของส่วนควบนั้น  โดยไม่ต้องคำนึงว่าใครจะเป็นเจ้าของส่วนควบมาก่อน  ถ้าเป็นส่วนควบของทรัพย์ใดแล้ว  ส่วนควบนั้นจะตกแก่เจ้าของทรัพย์ที่เป็นทรัพย์ประธาน  อย่างเช่น ที่งอกริมตริ่ง  เกาะและทางน้ำตื้นเขิน การสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่น  การสร้างโรงเรือนรุกล้ำ  การปลูกไม้หรือธัญชาติในที่ดินของผู้อื่น  ซึ่งบางกรณีอาจต้องมีการชดใช้เงินกันบางส่วนเป็นเรื่อง ๆ ไป  โดยจะขออธิบายแต่ละเรื่องในบทความต่อไป

                    การครอบครองปรปักษ์  ซึ่งเรื่องนี้เป็นปัญหาที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่น้อย และทำให้เสียที่ดินบางส่วนหรือทั้งหมดของตนเองไปอย่างน่าเสียดาย  จึงจำเป็นต้องระมัดระวังไว้ให้มาก  โดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ได้บัญญัติไว้ว่า บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี  ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปี  ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ 

                    การได้มาโดยทางมรดก  ก็ต้องไปดูกฎหมายมรดก  ซึ่งคำว่ามรดกตามกกฎหมาย หมายถึงทรัพย์สิน  สิทธิหน้าที่  และความรับผิดซึ่งเป็นของผู้ตายอยู่ในขณะถึงแก่ความตาย  ที่ดินก็คือทรัพย์สินที่ได้มาทางมรดกนั่นเอง

                    ท่านคงจะเห็นแล้วว่า  กรรมสิทธิ์ในที่ดินได้มาหลายทางด้วยกัน ซึ่งแต่ละเหตุผลของการได้มามีกฎหมายรองรับไว้  โดยต้องไปดูรายละเอียดแต่ละกรณีว่าเป็นเช่นไร  ทั้งนี้ก็เพื่อกรรมสิทธิ์ในที่ดินของท่าน

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *