News

สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องรู้

                    สัญญาลักษณะนี้ทำไมนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ถึงต้องรู้  เพราะว่าเป็นสัญญาที่ใช้กันบ่อยมากและไม่ได้เป็นสัญญาเช่ากันแบบตามธรรมดาทั่วไปที่ทำกันอยู่  โดยนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรืออาจจะเป็นบุคคลทั่วไปก็ตาม อาจต้องเข้าไปทำสัญญากดังกล่าว  เมื่อทำแล้วจะได้ทราบว่าสัญญานั้นคือสัญญาอะไร  มีผลเหมือนกับสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่  มาเริ่มที่สัญญาแบบธรรมดากันก่อน

                    สัญญาเช่า  คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่า  ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกผู้เช่า  ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดและผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น  แต่ถ้าท่านตกลงในสัญญาที่พิเศษขึ้นมาอีก  อย่างการให้ผู้เช่ากระทำการบางอย่างหรือชำระค่าตอบแทนนอกจากค่าเช่าปกติ เช่นตกลงให้ผู้เช่าสร้างอาคาร  สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นหรือปลูกตันไม้ พืชในที่ดินที่เช่าแล้วให้ตกเป็นของผู้ให้เช่า แบบนี้ไม่ใช่สัญญาเช่ากันแบบธรรมดา  แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา  ส่วนเงินกินเปล่า  เงินค่านายหน้า หรือการที่ผู้เช่าทำเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าเองนั้นไม่ถือเป็นค่าตอบแทนพิเศษนอกเหนือจากการเช่า  และที่สำคัญคือผลของสัญญาดังกล่าวไม่เหมือนกับสัญญาเช่าธรรมดาทั่วไป  ผลเป็นอย่างไร  มาดูต่อกันเลย

                    สามารถทำสัญญากันด้วยวาจาก็ได้  ซึ่งสัญญาเช่าแบบธรรมดานั้นถ้ามิได้ทำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า  ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี 

                    สัญญาเช่าต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า  มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ความเป็นธรรมต่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย  เพราะเมื่อสังเกตว่าสัญญาเช่าธรรมดาต้องอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  แต่สัญญาเช่าต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า ไม่ต้องนำมาใช้  ทำให้สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษนี้ไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า หมายความว่าถ้าผู้เช่าเสียชีวิต  สัญญาเช่าไม่ระงับ  สิทธิการเช่าตกทอดไปยังทายาทได้

                    การบอกเลิกสัญญาต่างตอบยิ่งกว่าการเช่า  ถ้ามีข้อตกลงให้บอกเลิกสัญญาเป็นอย่างไรก็เป็นไปตามสัญญานั้น  แต่ถ้าไม่ได้ตกลงกันไว้   หากผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า  ผู้เช่าก็บอกเลิกสัญญาเช่านั้นได้

                    ท่านคงเห็นแล้วว่าการทำสัญญาเช่านั้นไม่ได้มีแต่สัญญาเช่าแบบธรรมดาทั่วไปที่เช่ากัน  ดังนั้นควรรอบครอบกับการทำสัญญาเช่าให้มาก  เพราะว่าถ้าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าละก็  เงื่อนไขของสัญญาจะไม่เหมือนกัน  ท่านจะได้ไม่เสียเปรียบและทำสัญญาให้ถูกต้องได้อย่างปลอดภัย

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *