All Posts in Category: ข่าวสารอสังหาฯ

ทรัพย์สินและสาธารณาสมบัติของแผ่นดิน..ห้ามเรื่องใดไว้บ้าง

นักธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์  หรือบุคคลทั่วไป  ควรต้องรู้เรื่องการห้ามโอน  ห้ามใช้  ห้ามยึดถือหรือครอบครองที่ดิน  รวมไปถึงอาคารต่าง ๆ  โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่เรียกกันว่าของหลวง   ของหลวงนั้นก็คงจะหมายถึงทรัพย์สินของแผ่นดินนั่นเอง  ซึ่งแยกทรัพย์สินออกเป็นประเภทใดได้บ้าง                                       ทรัพย์สินทั้งหมด  จะเป็นของแผ่นดินส่วนหนึ่ง   เป็นของเอกชนอีกส่วนหนึ่ง   โดยเฉพาะทรัพย์สินของแผ่นดินยังจะแบ่งออกเป็นทรัพย์สินธรรมดาและสาธารณสมบัติของแผ่นดิน   จะมีทรัพย์ใดบ้างที่เป็นของแต่ละประเภทดังกล่าว                     ทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดา  ส่วนใหญ่แล้วเป็นทรัพย์สินทั่วไปของรัฐ  เช่น  เป็นที่ดิน  เป็นทรัพย์สินที่ศาลมีคำสั่งริบ หรือจะเป็นทรัพย์สินใดก็ตามที่ตกเป็นของรัฐ                     สาธารณาสมบัติของแผ่นดิน  ส่วนมากใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ในด้านต่าง ๆ  หรือสงวนไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกัน  เช่น                           1.ที่ดินรกร้างว่างเปล่า  และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้งหรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่นตามกฎหมายที่ดิน  แยกอธิบายได้ดังนี้                               – ที่ดินรกร้างว่างเปล่า คือ ที่ดินซึ่งเอกชนยังไม่เคยได้เป็นกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย                               – ที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืน  คือ ที่ดินเอกชนเวนคืนแก่รัฐ                               – ดินทอดทิ้ง  คือ ที่ดินเอกชนทอดทิ้งและไม่ทำประโยชน์                               – ที่ดินซึ่งกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่น  คือ ที่ดินที่กลับมาเป็นของแผ่นดินโดยพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์                         …

Read More

นิติบุคคลอาคารชุดที่ชาวคอนโดควรทราบ

                    เมื่อท่านซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัย เรื่องที่ควรทราบไว้คือนิติบุคคลอาคารชุด เพราะว่ามีความสำคัญกับความเป็นอยู่ของท่านและชาวคอนโดมาก เพราะนิติบุคคลจะเป็นตัวกลางเชี่อมโยงผู้อยู่อาศัยทั้งหมดในอาคารชุด  เมื่อเวลามีปัญหาเรื่องใด ๆ  ก็ต้องมาปรึกษานิติบุคคลอาคารชุดเป็นลำดับแรก ท่านคงอยากจะทราบว่านิติบุคคลมีความสำคัญอย่างไรเข้ามาบ้างแล้ว  มาลำดับไล่เลียงเรื่องราวของนิติบุคคลอาคารชุดกันเลย  มาเริ่มต้นที่ความหมายกันก่อน                     นิติบุคคลอาคารชุด หมายถึง นิติบุคคลที่ได้รับจดทะเบียนตามพระราชบัญญัตินี้ นั่นก็คือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522  (มาตรา 4 )  อธิบายง่าย ๆ  ก็คือ การที่จะไปจัดตั้งนิติบุคคลแบบอื่น ๆ นั้นไม่ได้  เช่นการไปจัดตั้งนิติบุคคลในแบบบริษัท  หรือห้างหุ้นส่วนอะไรทำนองนี้ไม่ได้เลย  เมื่อไปจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว  ก็จะเป็นสำนักงานที่จัดการหรือดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดที่ท่านอาศัยนั้น โดยปฏิบัติตามข้อบังคับที่กำหนดไว้  เพื่อเป็นหลักปฎิบัติในการดำเนินกิจการและอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลชุดดังกล่าว                       เหตุผลในทางกฎหมายของการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ก็เพราะว่าพระราชบัญญัติอาคารชุดได้กำหนดไว้ว่า  การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่บุคคลหนึ่งบุคคลใด  โดยไม่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด  ให้แก่คนเดียวหรือหลายคนโดยถือกรรมสิทธิ์รวม  จะกระทำได้ต่อเมื่อผู้ขอโอนและผู้รับโอน  ยื่นคำขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพร้อมคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด  โดยมีสำเนาข้อบังคับและหลักฐานในการจดทะเบียนด้วย  เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาแล้วเห็นว่าถูกต้อง ก็จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดพร้อมกันด้วย  ต่อจากนั้นจะมีการประกาศในราชกิจจานุเบกษา (มาตรา 31 พ.ร.บ.อาคารชุด)                     การขอและการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารนั้น  ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวง  สำหรับในส่วนของข้อบังคับมีสำระสำคัญหลายข้อด้วยกัน                     ข้อบังคับอย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญดังต่อไปนี้…

Read More

มนุษย์เงินเดือนเพิ่มรายได้ด้วยการปล่อยให้เช่าคอนโดมิเนียม

มนุษย์เงินเดือนมีความมั่นคงทางการเงินระดับไหน  ถ้าในอดีตถือว่ามีความมั่นคง  แต่ในโลกยุคปัจจุบัน  การมีรายได้ทางเดียวอย่างมนุษย์เงินเดือนนั้น  ยังไม่ปลอดภัยกับอนาคตเลยทีเดียว  จึงต้องมีรายได้หลายทางมาเสริม  ทางหนึ่งที่จะแนะนำคือการลงทุนกับคอนโดมิเนียมด้วยการปล่อยให้เช่า  แล้วมนุษย์เงินเดือนรายได้น้อยจะทำได้หรือ                     การลงทุนกับการปล่อยให้เช่าคอนโดมิเนียมของมนุษย์เงินเดือน  ทำได้ไม่ยาก  ถ้ารู้จักการบริหารเงินเดือนให้มีประสิทธิภาพ  เริ่มจากการวางแผนการออม  การมีวินัยในการออม  เมื่อเก็บเงินได้บางส่วน  สามารถนำมาซื้อและผ่อนคอนโดมิเนียน   ซึ่งมนุษย์เงินเดือนต้องตระหนักว่าการมีเงินใช้ประจำ  ไม่ได้หมายความว่าจะมีหน้าที่การงานหรือการเงินมั่นคงตลอดไป  เนื่องจากว่าภาวะเศรษฐกิจมีการขึ้นลง  ช่วงระยะเวลาใดที่เศรษฐกิจขาลง  ประชาชนในประเทศมักจะเดือดร้อน  เดือดร้อนอย่างไร  มนุษย์อาจตกงานก็เป็นไปได้  รายได้ก็อาจจะลดลงอย่างมาก  ดังนั้นการลงทุนเพื่อเพิ่มความมั่นคงทางเงินนั้นทำได้  แต่ทำอย่างไรให้ถูกจังหวะ  ถูกทางในการลงทุนด้านนั้น                     ผลจากการลงทุนปล่อยให้เช่าคอนโด   มนุษย์เงินเดือนจะรายได้พอกับค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน  อีกทั้งอนาคตจะมีความมั่นคงทางการเงิน   โดยมนุษย์เงินเดือนไม่ต้องกังวลเรื่องการหาเงิน   เนื่องจากมีรายได้จากงานประจำทุกเดือน  แล้วท่านยังเพิ่มความมั่นคงทางการเงินจากการปล่อยให้เช่าคอนโดอีกด้วย                      คอนโดมิเนียมแบบใดที่มนุษย์เงินเดือนพอจะลงทุนทำรายได้ในการปล่อยให้เช่า  คงต้องเป็นคอนโดระดับ  Low-cost  ซึ่งเป็นคอนโดที่ราคาไม่แพงมากนัก  ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทเป็นต้นไป  พอที่มนุษย์เงินเดือนจะจับจองมาเป็นเจ้าได้ไม่ยากเลย  เนื่องจากผ่อนส่งชำระรายเดือนได้อย่างสบาย ๆ  ถ้าเป็นคอนโดระดับ  Hi-so  ราคาจะหลายล้านบ้าน  มนุษย์เงินเดือนคงผ่อนไม่ไหวอย่างแน่นอน  ดังนั้น คอนโดระดับ  Low-cost  ตอบโจทย์ของการลงทุนปล่อยให้เช่ามากที่สุด                     รายได้ของมนุษย์เงินเดือน …

Read More

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่นิยมสำหรับการขายและให้เช่า

การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น  มีหลายประเภทด้วยกัน  ซึ่งบางท่านอาจจะนึกว่าทำไว้เพื่อขายให้ได้ราคาเพียงอย่างเดียวเท่านั้น  แต่ท่านยังสามารถทำกำไรกับอสังหาริมทรัพย์ของท่านได้ด้วยวิธีอื่น  การปล่อยให้เช่าก็เป็นทางเลือกอีกทางหนึ่งที่ดีไม่น้อย  เพราะการให้เช่าสามารถทำกำไรได้มากไม่แพ้การขายเลย  แล้วมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดบ้างที่เหมาะกับการขาย  และประเภทใดที่ควรให้เช่า  ลำดับแรกมาดูว่าอสังหาริมทรัพย์ที่นิยมสำหรับการขายว่ามีประเภทใดบ้าง                      อสังหาริมทรัพย์ที่นิยมสำหรับการขาย                     บ้านจัดสรร  เมื่อพูดถึงบ้านจัดสรร ท่านคงนึกภาพออกว่าเป็นอย่างไร เพราะในอดีตที่ผ่านมาหลายสิบปีเป็นที่นิยมกันอย่างมาก แต่น้อยคนที่จะทราบรายละเอียดการทำธุรกิจประเภทนี้ว่ามีขั้นตอนทำโครงการกันอย่างไร ซึ่งการทำโครงการบ้านจัดสรรมีความยุ่งยากมาก  บ้านจัดสรรนั้นถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ ต้องใช้พื้นที่ดินมากพอสมควรถึงจะสร้างได้  แต่ที่สำคัญกว่านั้นคือ  รัฐมีกฎหมายบัญญัติควบคุม และบังคับไว้หลายมาตราด้วยกัน  กฎหมายนี้มีชื่อว่า พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543  ถ้าทำธุรกิจด้านนี้ ต้องทำตามกฎหมายทุกขั้นตอน                     คอนโดมิเนียม  หรืออาคารชุดนั่นเอง  อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ก็มีความยากไม่น้อยกว่าบ้านจัดสรร และต้องใช้ผู้ที่มีความรู้ในการบริหารโครงการ  ที่สำคัญคือด้านวิศวกรมืออาชีพ  เพราะเป็นตึกสูงใหญ่มีหลายชั้นที่คนเมืองสมัยใหม่นิยมอยู่อาศัยกันมากขึ้น เนื่องจากสะดวกสบาย  รูปแบบการก่อสร้างจึงต้องดึงดูดให้น่าสนใจเป็นพิเศษ  โดยส่วนใหญ่จะมีที่ตั้งอยู่ในเขตเมือง  เหมาะสำหรับการอยู่อาศัยกันแบบครอบครัวเล็ก ๆ  การเดินทางไปทำงานจะใช้เวลารวดเร็ว  ลูก ๆ ก็เดินทางไปเรียนได้ทันเวลา  จึงทำให้ระยะหลังมานี้  คอนโดได้รับความนิยมสูงอย่างมาก  โดยมีพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ควบคุม  ต่อไปเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า                     อสังหาริมทรัพย์ที่นิยมสำหรับการให้เช่าแบบบุคคล                     โรงแรม  ลักษณะเป็นอาคารตึกสูง…

Read More
1 2 3