Archives: September 2018

ทำไมที่ดินจึงเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีความพิเศษมากที่สุด

                    ที่ดินเป็นพื้นฐานของการสร้างที่อยู่อาศัยที่เป็นปัจจัยสี่  และที่ดินยังใช้เป็นปัจจัยในการผลิตตั้งแต่ยุคเกษตรกรรมมาจนถึงยุคอุตสาหกรรม  โดยในปัจจุบันเป็นยุคข้อมูลข่าวสาร  ซึ่งก็เป็นยุคดิจิทอลด้วย  ที่ดินก็ยังคงเป็นปัจจัยการผลิตที่สำคัญอยู่ดี  มาดูความพิเศษของที่ดิน                     ที่ดินไม่มีวันสูญหาย  เนื่องจากที่ดินเคลื่อนย้ายไม่ได้  โดยมีที่ตั้งถาวรและทำลายได้ยาก  แล้วที่ดินยังเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีอายุยืนยาวที่สุด  อีกทั้งยังตกทอดไปถึงทายาทโดยทางมรดกหรือโดยการยกให้ทางพินัยกรรมก็ได้                     ที่ดินมักจะมีราคาแพงมากขึ้นตามลำดับ  สาเหตุก็มาจากดีมานด์และซัพพลายของที่ดินนั่นเอง  โดยที่ดินมีพื้นที่เท่าเดิม  แต่คนนั้นเพิ่มจำนวนมากขึ้น  ดังนั้นที่ดินจึงถูกใช้ประโยชน์และเป็นในเรื่องของการเก็งกำไรจากนักลงทุน เพราะการคาดการณ์ว่าในอนาคตที่ดินจะมีความสำคัญและมีการพัฒนาให้มีมูลค่าสูงขึ้น  ยกตัวอย่างที่ดินโครงการพัฒนาของประเทศซึ่งรัฐบาลเป็นผู้ผลักดัน  ส่วนเอกชนก็เป็นตัวการขับเคลื่อน  เช่นในโครงการก่อสร้างพื้นฐานสำคัญของรัฐ  ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าความเร็วสูง  การก่อสร้างถนนสายสำคัญต่าง ๆ  อย่างมอเตอร์เวย์  แล้วยังมีการขยายสนามบินให้รองรับการขนส่งทั้งบุคคลและสินค้ามากขึ้น  นี้ก็คือสาเหตุที่ทำให้ที่ดินแพงขึ้น  แต่ที่สำคัญกว่านั้นคือการทำให้อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ  แพงมากขี้นตามไปอีกด้วย                     ที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงที่สุด  ถ้าลองมาเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ  ไม่ว่าจะเป็นตึกแถว  บ้าน  คอนโด ไม่มีสิ่งใดที่จะเอาชนะที่ดินได้เลย  จะเห็นว่ามหาเศรษฐีส่วนใหญ่แล้วจะมีที่ดินอยู่เป็นจำนวนมาก  เพราะนอกจากจะเป็นเครื่องแสดงความมีฐานะมาตั้งแตในอดีตแล้ว  ยังแสดงถึงความมั่งคั่งร่ำรวยมีฐานะทางเศรษฐกิจในปัจจุบันอย่างแท้จริง                     ที่ดินเพื่อทำธุรกิจการค้า  เป็นการพัฒนาที่ดินเพื่อการซื้อขายยังมาซึ่งการเพิ่มรายได้อย่างมากมายมหาศาล ที่ดินยังสามารถเป็นทุนเพื่อการขยายธุรกิจต่าง ๆ ได้อย่างดี  โดยการนำเอาที่ดินไปจำนอง  หรือนำไปขายฝากเพื่อได้เงินจากการนั้นมาลงทุนต่อได้อีกทางหนึ่ง  แล้วที่ดินยังสามารถใช้ค้ำประกันการขอสินเชื่อหรือการกู้เงินจากธนาคารหรือแหล่งเงินทุนอื่น ๆ มาเพื่อการขยายธุรกิจได้ต่อไปอีก                    …

Read More

ทรัพย์สินและสาธารณาสมบัติของแผ่นดิน..ห้ามเรื่องใดไว้บ้าง

นักธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์  หรือบุคคลทั่วไป  ควรต้องรู้เรื่องการห้ามโอน  ห้ามใช้  ห้ามยึดถือหรือครอบครองที่ดิน  รวมไปถึงอาคารต่าง ๆ  โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่เรียกกันว่าของหลวง   ของหลวงนั้นก็คงจะหมายถึงทรัพย์สินของแผ่นดินนั่นเอง  ซึ่งแยกทรัพย์สินออกเป็นประเภทใดได้บ้าง                                       ทรัพย์สินทั้งหมด  จะเป็นของแผ่นดินส่วนหนึ่ง   เป็นของเอกชนอีกส่วนหนึ่ง   โดยเฉพาะทรัพย์สินของแผ่นดินยังจะแบ่งออกเป็นทรัพย์สินธรรมดาและสาธารณสมบัติของแผ่นดิน   จะมีทรัพย์ใดบ้างที่เป็นของแต่ละประเภทดังกล่าว                     ทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดา  ส่วนใหญ่แล้วเป็นทรัพย์สินทั่วไปของรัฐ  เช่น  เป็นที่ดิน  เป็นทรัพย์สินที่ศาลมีคำสั่งริบ หรือจะเป็นทรัพย์สินใดก็ตามที่ตกเป็นของรัฐ                     สาธารณาสมบัติของแผ่นดิน  ส่วนมากใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ในด้านต่าง ๆ  หรือสงวนไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกัน  เช่น                           1.ที่ดินรกร้างว่างเปล่า  และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้งหรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่นตามกฎหมายที่ดิน  แยกอธิบายได้ดังนี้                               – ที่ดินรกร้างว่างเปล่า คือ ที่ดินซึ่งเอกชนยังไม่เคยได้เป็นกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย                               – ที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืน  คือ ที่ดินเอกชนเวนคืนแก่รัฐ                               – ดินทอดทิ้ง  คือ ที่ดินเอกชนทอดทิ้งและไม่ทำประโยชน์                               – ที่ดินซึ่งกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่น  คือ ที่ดินที่กลับมาเป็นของแผ่นดินโดยพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์                         …

Read More

กรรมสิทธิ์ในที่ดินได้มาอย่างไร

                    กรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นเรื่องสำคัญ  เพราะถ้าใครได้กรรมสิทธิ์แล้วจะมีสิทธิ์ขาดในที่ดินผืนนั้น  ซึ่งสิทธิในที่ดินมีอยู่ 2 ประเภท  คือ  กรรมสิทธิ์และสิทธิครอบครอง  แต่กรรมสิทธิ์เป็นสิทธิในการแสดงความเป็นเจ้าของสมบรูณ์ที่สุด                     กรรมสิทธิ์ในที่ดินมีการได้มาหลายทางด้วยกัน ในอดีตอาจจะได้ที่ดินมาก่อนการใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน  การได้มาจากโฉนด  ตราจอง  ต่อมาเมื่อมีพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน  เป็นการได้มาด้วยการขอออกโฉนด และก็ยังมีกฎหมายแพ่งและพาญิชย์บัญญัติว่าที่ดินรกร้างว่างเปล่า  ที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืน  หรือทอดทิ้ง  หรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่นตามกฎหมายที่ดินนั้น  ท่านว่าบุคคลอาจได้มาตามกฎหมายที่ดิน  ต่อจากนั้นยังมีการได้ที่ดินโดยการจัดสรรของรัฐอีกด้วย                       การได้กรรมสิทธิ์มาโดยนิติกรรมมีมากมายในยุคปัจจุบัน  เพราะผู้คนมีการโอนที่ดินด้วยการซื้อขาย  การจำนอง  หรือแม้กระทั่งการขายฝาก  อาจจะเป็นสัญญาก่อตั้งภาระจำยอม  สิทธิอาศัย  และสัญญาอื่น ๆ  ซึ่งการทำสัญญาต้องเป็นไปตามกฎหมายนั้น ๆ  เช่น สัญญาซื้อขายที่ดิน  ก็ต้องทำตามแบบที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยการซื้อขายกำหนดแบบไว้  คือต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ถ้าไม่ทำสัญญาตามแบบ  ผลก็คือสัญญาเป็นโมฆะ  ส่วนสัญญาในแบบอื่น ๆ ก็ต้องไปดูกฎหมายว่าด้วยการนั้นกำหนดไว้อย่างไร                     การได้กรรมสิทธิ์ที่สำคัญอีกอย่างหนึ่งซึ่งคนส่วนใหญ่ยังไม่ค่อยทราบ  เพราะว่าเป็นเรื่องของกฎหมายที่ซับซ้อนอยู่มาก  ซึ่งยากแก่การเข้าใจและเป็นปัญหาให้เจ้าของที่ดินจำนวนมาก  โดยท่านอาจจะได้มาหรือเสียสิทธิ์ในที่ดิน  นั่นก็คือการได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยผลของกฎหมาย                     การได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยผลของกฎหมายมีดังนี้                    โดยอาศัยหลักส่วนควบ  ซึ่งตามประมวลกฏหมายแพ่งและพาญิชย์ มาตรา…

Read More

นิติบุคคลอาคารชุดที่ชาวคอนโดควรทราบ

                    เมื่อท่านซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัย เรื่องที่ควรทราบไว้คือนิติบุคคลอาคารชุด เพราะว่ามีความสำคัญกับความเป็นอยู่ของท่านและชาวคอนโดมาก เพราะนิติบุคคลจะเป็นตัวกลางเชี่อมโยงผู้อยู่อาศัยทั้งหมดในอาคารชุด  เมื่อเวลามีปัญหาเรื่องใด ๆ  ก็ต้องมาปรึกษานิติบุคคลอาคารชุดเป็นลำดับแรก ท่านคงอยากจะทราบว่านิติบุคคลมีความสำคัญอย่างไรเข้ามาบ้างแล้ว  มาลำดับไล่เลียงเรื่องราวของนิติบุคคลอาคารชุดกันเลย  มาเริ่มต้นที่ความหมายกันก่อน                     นิติบุคคลอาคารชุด หมายถึง นิติบุคคลที่ได้รับจดทะเบียนตามพระราชบัญญัตินี้ นั่นก็คือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522  (มาตรา 4 )  อธิบายง่าย ๆ  ก็คือ การที่จะไปจัดตั้งนิติบุคคลแบบอื่น ๆ นั้นไม่ได้  เช่นการไปจัดตั้งนิติบุคคลในแบบบริษัท  หรือห้างหุ้นส่วนอะไรทำนองนี้ไม่ได้เลย  เมื่อไปจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว  ก็จะเป็นสำนักงานที่จัดการหรือดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดที่ท่านอาศัยนั้น โดยปฏิบัติตามข้อบังคับที่กำหนดไว้  เพื่อเป็นหลักปฎิบัติในการดำเนินกิจการและอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลชุดดังกล่าว                       เหตุผลในทางกฎหมายของการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ก็เพราะว่าพระราชบัญญัติอาคารชุดได้กำหนดไว้ว่า  การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่บุคคลหนึ่งบุคคลใด  โดยไม่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด  ให้แก่คนเดียวหรือหลายคนโดยถือกรรมสิทธิ์รวม  จะกระทำได้ต่อเมื่อผู้ขอโอนและผู้รับโอน  ยื่นคำขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพร้อมคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด  โดยมีสำเนาข้อบังคับและหลักฐานในการจดทะเบียนด้วย  เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาแล้วเห็นว่าถูกต้อง ก็จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดพร้อมกันด้วย  ต่อจากนั้นจะมีการประกาศในราชกิจจานุเบกษา (มาตรา 31 พ.ร.บ.อาคารชุด)                     การขอและการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารนั้น  ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวง  สำหรับในส่วนของข้อบังคับมีสำระสำคัญหลายข้อด้วยกัน                     ข้อบังคับอย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญดังต่อไปนี้…

Read More
1 2 3