มนุษย์เงินเดือนเพิ่มรายได้ด้วยการปล่อยให้เช่าคอนโดมิเนียม
การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นที่นิยมกันอย่างมากในยุคที่ธุรกิจการค้าเฟื่องฟู การซื้อที่ดิน สำนักงาน อาคารพาณิชย์ หรือตึกแถว อาจเป็นการลงทุนที่ไม่เหมาะสม หรือเป็นการลงทุนที่สูงจนเกินไป ซึ่งถ้าต่อไปภายหน้าอาจมีการย้ายที่ตั้งบริษัท สำนักงาน อาจไม่สะดวกและยังไม่ได้ตอบโจทย์เท่าที่ควร
การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อทำธุรกิจจึงเป็นทางเลือกการลงทุนที่ประหยัดกว่า และมีสำคัญไม่น้อยในยุคนี้ โดยระยะเวลาการเช่าก็เป็นสิ่งที่ต้องพิจารณากันอย่างรอบครอบ ว่าจะเช่ากันนานเพียงใดถึงจะเหมาะสมกับการลงทุนทำธุรกิจนั้น
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะเป็นการเช่าที่ดิน หรือตึกแถวด้วยระยะเวลานานพอสมควร อาจจะเป็นปีหรือหลายปีก็ตามแต่การลงทุนว่าคุ้มหรือไม่ การเช่าจึงต้องทำหลักฐานที่เป็นหนังสือ โดยลงลายมือชื่อฝ่ายผู้เช่าเป็นสำคัญ เพื่อในอนาคตอาจมีปัญหาตามมา จะได้ทำการฟ้องร้องบังคับคดีได้ ระยะเวลาในการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น มีระยะเวลามากน้อยเท่าไรกัน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดระยะเวลาไว้อย่างไรกัน หรือมีกฎหมายอื่น ๆ บัญญัติไว้โดยเฉพาะหรือไม่ บทความนี้มีคำตอบ ก่อนอื่นมาทราบความหมายของสัญญาเช่ากันก่อน
สัญญาเช่าทรัพย์สิน คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ให้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น ต่อไปจะกล่าวถึงเรื่องสำคัญมาก ๆ นั่นคือเรื่องหลักฐานแห่งการเช่าอสังหาริมทรัพย์
หลักฐานในการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าเช่ากันไม่เกิน 3 ปี ต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือ และลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ที่เช่าเป็นสำคัญ ถ้าไม่ได้ทำหลักฐานดังกล่าวไว้ ถือว่าไม่มีหลักฐานที่จะสามารถฟ้องร้องให้บังคับคดีต่อศาลได้ โดยหลักฐานการเช่าที่ทำมีกรณีด้วยกัน ตามระยะเวลาการเช่านั้น ถ้าเช่ากันเกิน 3 ปี จะทำหลักฐานอย่างไร
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะเวลาเกินกว่า 3 ปีขึ้นไป หลักฐานก็ต้องรัดกุมกว่านั้น โดยต้องทำหลักฐานมากขึ้นไปอีก คือต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ แต่ถ้าไม่ได้ทำหลักฐานในกรณีที่เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 3 ปี ก็จะฟ้องร้องบังคับกันได้เพียง 3 ปี และก็ถือเป็นโมฆะ ถ้าจะเช่ากันระยะยาวกว่านี้ ทำได้หรือไม่
การเช่าอสิงหาริมทรัพย์เกินกว่า 30 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นั้น ห้ามเช่ากันในระยะเกินกว่า 30 ปี แต่ถ้ามีการทำเช่าสัญญากันเกินกว่า 30 กฎหมายให้ลดลงมาเป็นเพียง 30 ปีเท่านั้น แต่ก็มีกฎหมายบางฉบับ ซึ่งเป็นกฎหมายเฉพาะบัญญัติให้ทำได้ อย่างเช่น กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม พ.ศ.2542
กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 เป็นการเช่าที่ดินเพื่อทำธุรกิจในการพาญิชย์และอุตสาหกรรม โดยสามารถเช่าได้นานกว่าระยะเวลาตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คือเช่าได้ถึง 50 ปี
การแก้กฎหมายเช่าที่ดินจาก 50 ปี ไปเป็น 99 ปี เรื่องนี้อาจเป็นไปได้ เนื่องจากรัฐบาลมีแนวโน้นจะแก้ไขกฎหมายเพื่อเพิ่มระยะเวลาการเช่าดังกล่าว ให้สอดคล้องกับการลงทุนในปัจจุบันและอนาคต โดยในหลายประเทศแถบอาเซียนของเราได้มีการเช่าระยะเวลานานถึง 99 ปีแล้ว ขอให้ท่านติดตามบทความต่อไปว่าจะมีการแก้ไขกฎหมายฉบับใดที่เกี่ยวกับระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นประโยชน์ในการทำธุรกิจรอบด้าน ท่านคงจะเห็นแล้วว่า หลักฐานการเช่ามีความสำคัญ ถ้าไม่ได้ทำตามแบบหรือทำไม่ถูกต้องตามระยะเวลาเช่าละก็ อาจไม่มีผลหรือฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้เลย ดังนั้นต้องระมัดระวังในการทำหลักฐานการเช่าอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบครอบ